|
Les clauses abusives
Un accord écrit rempli en bonne et duc forme se conclut sous la condition suspensive d'octroi des autorisations administratives. Si elles sont refusées, le propriétaire doit être rembourse. Pourtant, certains professionnels inscrivent sur le contrat qu'ils conservent certaines sommes au titre des frais de dossier, des plans ou études. Des pratiques contraires à la protection du client prévue par la loi !
Une ligne du document contractuel stipule que l'acquéreur ne peut accéder aux travaux ? Anormal. Les usages du bâtiment autorisent généralement une visite hebdomadaire. Attention aussi aux délais d'exécution. Ceux-ci ne peuvent être augmentes qu'en cas de force majeure, de cas fortuit ou d'intempéries, et aucun autre motif ne peut être invoqué. Ensuite, en cas de retard, certaines clauses prévoient des pénalisations dérisoires.
Par ailleurs, le constructeur ne doit pas avoir la possibilité de demander un supplément financier une fois le pacte signé. Et ce, même s'il estime que le terrain de résistance n'est pas normal, puisque c'est à lui de s'en assurer avant la signature.
Le prix indiqué doit donc comprendre tous les frais d'honoraires et ne peut être modifié, excepté par un avenant accepté par les deux parties. De la même manière, l'acheteur ignore parfois l'existence d'une ligne précisant qu'en cas de retard de paiement, il doit verser l'intégralité du montant... Il s'agit d'un incroyable abus de la part du promoteur.
Attention, enfin, lors de la réception des travaux : des contrats contiennent des modalités ayant pour effet d'obliger le client à prononcer la réception alors qu'il a le droit d'émettre des réserves.
Avant la signature
Avant la signature du contrat de construction avec plan, il est important de vérifier s'il comporte tous les détails du projet. Il doit notamment contenir les points suivants :
- le plan et la notice descriptive des travaux.
Ces documents doivent mentionner toutes les œuvres indispensables à l’implantation, à l'adaptation au sol et à l'utilisation de la maison, notamment les opérations de raccordement à l'égout et aux autres réseaux publics ;
- le prix global de la construction incluant les taxes dues par le constructeur, le coût du plan de la garantie de livraison et, le cas échéant, la garantie de remboursement et les frais d'études du terrain :
- les conditions de la révision du tarif, si elle est prévue ;
- la date d'ouverture du chantier, le délai d'exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison :
- la justification de la garantie de livraison et des assurances de responsabilité professionnelle et décennale ;
- l'échelonnement des paiements.
Doivent également y être mentionnées les éventuelles conditions suspensives, habituelles dans les acquisitions immobilières.
Lors de la signature du contrat avec plan, le client a d'un délai de rétractation. Il lui suffit alors d'envoyer une lettre recommandée avant le 7 eme jour suivant la date de réception du document.
Des paiements réglementés
Le propriétaire paie au furet à mesure, en fonction de l'évolution des travaux selon un échelonnement réglementé. Quand le constructeur bénéficie d'une garantie de remboursement, fournie par un établissement financier ou une société d'assurance, elle peut s'élever à 5% à la signature du contrat et à nouveau à 5% au maximum lors de l'obtention du permis de construire.
En l'absence d'une assurance de remboursement le professionnel peut demander jusqu'à 3% du prix à la signature. Une fois le chantier ouvert, ce dernier a le droit de demander au maximum les sommes suivantes :
- 15% du coût total à l'ouverture du chantier (en tenant compte des montants versés antérieurement) ;
- 25% à l'achèvement des fondations ;
- 40% lorsque les murs périphériques sont achevés :
- 60% au terme de la mise hors d'eau (pose de la toiture ainsi que travaux d'étanchéité) ;
- 75% à la finition des cloisons et à la mise hors d'air (pose des fenêtres et des portes extérieures) ;
- 95% à la fin des travaux d'équipement comme la plomberie, l'électricité, le chauffage ou encore les menuiseries ;
- 100% à la réception des travaux.
Avant la signature du contrat, le client n'a pas de versement à effectuer, pour quelque motif que ce soit, au professionnel, à l'entreprise ou au constructeur.
Modifier le contrat
Des changements du projet initial apparaissent nécessaires ?
Même après signature, le document reste modifiable. En outre, avant la demande ou l'acceptation d'une modification, il convient d'en mesurer l'importance. Quand il ne s'agit que de détails mineurs, un simple avenant au contrat suffit à prévoir les conditions financières et techniques de la réalisation des rectifications. Quand ces dernières conduisent à une véritable transformation du projet, il est impératif de refaire le document. Enfin, il faut vérifier que la garantie de livraison à prix et délais, convenus couvre bien les corrections apportées.
Une clause étrange s'est glissée dans le contrat de construction ?
L'acheteur doit immédiatement en discuter avec le constructeur et tenter de résoudre le problème à l'amiable. En cas de refus, si la construction est peu avancée, mieux vaut résilier l'accord écrit plutôt que de faire appel à un avocat. Le professionnel a alors le droit de demander le règlement des travaux effectués et du bénéfice espéré, mais une fois que la confiance n'existe plus, difficile de poursuivre...
Les garanties nécessaires
Des dispositions protectrices sont mises en place par la législation.
Parmi elles, 4 garanties se révèlent indispensables :
- la garantie de partait achèvement.
Elle couvre tous les défauts et malfaçons mentionnés sur le procès-verbal de réception des travaux ou qui sont apparus dans l'année qui suit. Aucune clause du contrat ne peut exonérer l'entrepreneur de cette responsabilité légale;
- la garantie des éléments d'équipement.
Certains éléments d'équipement peuvent être dissociés de la construction: appareils divers, portes, fenêtres ou encore revêtements muraux. Ils sont couverts par une garantie de 2ans à compter de la réception des travaux. En cas de mauvais fonctionnement, de défauts ou de malfaçons, le professionnel doit effectuer toutes les réparations nécessaires ou remplacer les composants défectueux ;
-la garantie décennale.
Très connue, cette garantie de 10 ans ne s'applique qu'aux chantiers de construction et aux ouvrages immobiliers. Sont ainsi concernés les travaux de construction, de reconstruction, de réhabilitation et de rénovation, certains travaux d'aménagement intérieur quand ils sont indissociables du bâtiment, les dommages qui affectent la solidité du bâtiment ainsi que ceux qui rendent le logement impropre ;
-l'assurance dommages ouvrages.
L'entrepreneur est responsable des défauts couverts par la garantie décennale. Cependant, c'est l'assurance dommages ouvrages, à laquelle il est impératif de souscrira qui indemnise.
|
