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La location d’un logement ne comportant comme meuble qu’une cuisine aménagée, est une location nue et non une location meublée.
Sauf pour les locations saisonnières, ou si cela est expressément prévu au contrat comme faisant partie des fournitures, le propriétaire n’est pas obligé dans une location meublée, de mettre à la disposition du locataire les draps, couvertures, petits ustensiles de cuisine et accessoires de salle de bains.
La jurisprudence a confirmé qu’un studio qui comporte comme seuls meubles une table et une armoire, sans même un lit, ne peut être considéré comme une location meublée.
Par contre, constitue une location meublée la location d’un logement comportant un lit, une table, des chaises, une penderie, un appareil de chauffage électrique, un réfrigérateur, une cuisinière, un lustre, des rideaux, une lampe de chevet.
En l’absence de définition légale, il est important que les parties se mettent d’accord sur le caractère meublé de la location. Il est donc hautement recommandé designer un contrat de « location meublée à usage d’habitation » qui évitera toute contestation à ce sujet.
La conclusion d’un contrat écrit a d’ailleurs été rendue obligatoire par la loi d’orientation relative à la lutte contre les exclusions, pour les propriétaires louant de manière habituelle plus de quatre logements meublés à des locataires dont ces logements constituent la résidence principale.
Il est utile également pour éviter toute contestation, de joindre un contrat écrit :
Un état des lieux ;
Un inventaire du mobilier.
Il a été jugé que faute au contrat conclu entre les parties de mentionner qu’il s’agit d’une location meublée doit être considéré comme réalisé dès lors qu’une clause prévoit que le locataire doit veiller au bon entretien des meubles et réparer ceux qui seront endommagés.
Le fait que le locataire ait progressivement substitué ses propres meubles à ceux figurant dans la location meublée, ne modifie pas le caractère meublé de la location, initialement convenu par les parties.
Il en va de même, en cas d’enlèvement d’un commun accord de certains meubles usagés, dès lors que les meubles subsistants assurent les besoins essentiels du locataire.
Une simple tolérance du propriétaire à ce que le locataire fasse usage de ses propres meubles ne peut être retenue en tant que telle, pour transformer le contrat de location meublée en contrat de location non meublée.
En cas de litige, et en l’absence d’un écrit constatant l’accord des parties sur le caractère meublé ou non de la location, les juges du fond doivent rechercher la commune volonté des parties en tout premier, et retenir seulement accessoirement l’importance du mobilier appartenant au propriétaire et dont a pu disposer le locataire.
Il arrive en effet, par exemple, qu’un propriétaire qui jusque-là a lui-même habité le logement qu’il veut louer, laisse à son départ quelques meubles dont il n’a pas besoin dans son nouveau logement (ex : cuisinière et réfrigérateur, son nouveau logement comportant une cuisine équipée). Ce seul fait n’implique pas, en l’absence de tout autre élément de preuve, qu’il a entendu conclure une location meublée et non une location nue.
Il s’agit d’une appréciation de fait dans chaque cas d’espèce, et la seule affirmation du propriétaire qu’il a entendu louer en meublé ne saurait suffire.
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