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Si alléchantes que soient les réductions d'impôt proposées, il faut bien réfléchir avant de se lancer dans un tel investissement, qui a déjà été à l'origine de quelques déconvenues pour des personnes trop confiantes dans les promesses des commerciaux.
Tout d'abord, comme pour tout investissement immobilier, il est nécessaire de payer le juste prix, qui est encore moins facile à déterminer qu'en métropole.
Il est conseillé de ne pas passer par des intermédiaires, qui prélèvent leur commission sur la transaction et qui commercialisent souvent des logements qu'ils n'ont pas forcément vus, les présentant uniquement comme des produits de défiscalisation.
Qu'en est-il alors de l'emplacement, de l'environnement et de la qualité du bâti ?
Des locataires seront-ils intéressés par cet endroit ?
Enfin, que se passera-t-il lors de la revente ?
Aussi est-il toujours préférable de se rendre sur place. Évidemment, faire des milliers de kilomètres uniquement pour voir l'appartement que l'on achète n'est pas forcément très simple. Mais si votre profil d'investisseur intéresse les promoteurs locaux, ils vous offriront peut-être le voyage.
Même sans cela, Il n'est pas désagréable de passer quelques jours dans l'une de ces îles lointaines, et le coût du voyage sera probablement largement amorti par l'appréciation que vous pourrez effectuer sur place.
Acheter un logement à des fins de défiscalisation, puis, au terme des 6 années obligatoires de location, le conserver pour venir y résider pendant ses congés, voire lors de sa retraite, peut cependant être une bonne affaire.
Dans ce cas, bien sûr, votre vigilance s'exercera quant à la qualité et à la situation du logement que vous serez amené à occuper personnellement.
LES MODALITÉS
Le logement doit être acquis dans un département d'outre-mer, à Saint- Martin, Saint-Barthélemy, en Nouvelle-Calédonie, à Mayotte, à Saint-Pierre et-Miquelon, en Polynésie française, à Wallis-et-Futuna ou dans les terres Australes et Antarctiques françaises.
Il doit être loué sans meubles et devenir la résidence principale du locataire.
Le locataire ne peut être ni le conjoint du propriétaire ni un membre de son foyer fiscal. Il peut s'agir de l'achat d'un logement neuf ou de travaux de réhabilitation réalisés par une entreprise, portant sur des logements achevés depuis plus de 40 ans.
Vous devez prendre l'engagement de louer votre logement pendant 5 ans pour un loyer libre, ou 6 ans pour un loyer intermédiaire.
LA FISCALITÉ
Vous pouvez bénéficier d'une réduction d'Impôt de 40 % du prix d'achat, dans la limite d'un plafond fixé à 2 058 € HT par mètre carré de surface habitable pour l'année 2010, si vous pratiquez un loyer libre.
La réduction est étalée sur 5 ans.
Pour un loyer Intermédiaire, la réduction est de 50 %, à condition de respecter un plafond de loyer établi à 145 € HT par mètre carré dans les départements d'outre-mer, à Saint-Martin, à Saint-Barthélemy et à Mayotte, ou de 184 € dans les autres territoires.
Le locataire est en outre soumis à un plafond de ressources. Pour l'année 2010 : 27 781 € pour une personne seule, ou 57 327 € pour un couple avec un enfant.
Les taux de réduction sont majorés de 10 points lorsque le logement est situé dans une zone urbaine sensible, et de 4 points s'il est pourvu d'équipements de production ou d'utilisation d'énergies renouvelables.
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